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近日央行召集各主要商業銀行召開"住房金融服務專題座談會"，研究落實差別化住房信貸政策，改進住房金融服務，要求各商業銀行"優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款"。這將有助於緩解當前我國住房金融服務層面出現的"個人房貸荒"現象，更好地滿足"剛需"房貸需求，並平緩樓市調整幅度，為宏觀經濟穩定增長創造良好的金融環境。
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逆周期調節政策措施不宜被過度解讀為"救市"行為。無論是此前一些城市松綁住房限購措施，還是近日央行支持首套房貸需求，均體現出逆周期宏觀調控的特征。經過十多年的快速上漲，我國房價累積漲幅巨大，出現調整的可能性急劇增加。今年年初以來，我國樓市從局部、區域分化到全面調整，實際上反映出樓市運行內在調整的迫切需要。但考慮到房地產業的特殊性以及其與金融的內在緊密聯系，樓市短期、急劇、大幅的調整，都將會是宏觀經濟金融的一大災難。日本房地產泡沫破滅的慘痛教訓仍歷歷在目。當前我國正值深化改革和結構調整的關鍵時期，保持一個相對穩定的宏觀經濟金融環境，有利於各項既定改革任務的順利推進。
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個人房貸增長放緩恐將誤傷"剛需"。今年1至4月，我國房地產開發企業到位資金同比增長4.5%；其中，個人按揭貸款同比下降3.1%。隨著我國樓市調整趨勢的進一步確立，自去年年末以來，主要城市的個人房貸政策開始逐步趨緊，一方面表現為房貸利率的優惠面和優惠程度逐漸收窄，另一方面表現為個人房貸的"落地"時間延長。當然，從某種程度分析，商業銀行在個人房貸政策上的變化，既在一定程度上反映出對樓市前景的擔憂，也是自主控制金融風險的結果。但也應該看到，在個人房貸政策全面收緊的同時，一些剛需人群的房貸需求將難以被滿足，這既會影響社會民生，也不利於當前樓市去庫存化進程的順利推進。
評論央行意外出手難改樓市趨勢
盡管如此，在市場力量面前，政府幹預微不足道。一旦市場形成趨勢性力量，再強大的政府也很難阻擋市場的運行慣性。不管承認與否，當前我國樓市見頂回落的趨勢已經確立。今年1至4月，全國房地產開發投資同比名義增長16.4%，增速比一季度回落0.4個百分點；全國商品房銷售面積同比下降6.9%，降幅比一季度擴大3.1個百分點；商品房銷售額同比下降7.8%，降幅比一季度擴大2.6個百分點。這種房地產業主要發展指標的調房屋二胎銀行申辦貸款全省皆可處理整與房價上漲預期逆轉相呼應，進一步確立瞭樓市見頂回落的調整趨勢。
為避免樓市大幅調整演化進而沖擊到宏觀經濟金融的穩定性，當前出臺一些逆周期調節的政策措施存在必要性，但要防止被"誤讀"，以免引發市場預期紊亂。同時，金融機構要做好積極的應對準備，通過壓力測試、有計劃增加撥備，提升金融體系整體抗風險的能力。另外，要絕對避免通過貨幣"註水"阻止樓市調整，以免在未來引發更大的經濟災難。
我們認為，央行此舉是針對樓市見頂回落采取的逆周期調節政策，這樣做可以平緩樓市調整幅度，減少其對宏觀經濟金融面的沖擊。政策的著眼點是樓市的穩定，而不是救市行為。當然，樓市的逆周期調節措施並不能從根本上改變當前樓市運行趨勢。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/08242731567.shtml
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